О включении в договор долевого строительства условий ущемляющих права потребителей

В Управление Роспотребнадзора по Рязанской области области (далее – Управление) периодически поступают обращения потребителей, как в письменном виде, так и в устной форме, по поводу включения в Договор участия в долевом строительстве условий обязывающих дольщика оплатить услуги ЖКХ авансом за несколько месяцев в перед и до подписания акта приема-передачи.

В этой связи Управление обращает внимание граждан на следующую информацию.

       Законодательным актом в сфере защиты прав потребителе п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей » от 07.02.1992 № 2300-1 установлено,  условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области  защиты прав потребителей, признаются не действительными.

        В силу положения статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

       В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
       В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Однако в силу подп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.                                                                        

Кроме того, согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
        Статья 8 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. А обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

Ст.155 ЖК РФ определен момент начало платы - Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления жилым домом.

         Таким образом, право пользования объектом недвижимости, а, следовательно, и обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у участника долевого строительства возникает с момента передачи ему объекта долевого строительства и подписания соответствующего акта передачи. Правовых оснований для возложения бремени содержания имущества на дольщика, не получившего этого имущества во владение и пользование, не имеется.
Поскольку обязанность по уплате коммунальных платежей у участника долевого строительства возникает с момента передачи ему объекта долевого строительства и подписания соответствующего акта передачи, то является неправомерным включение в спорный договор условия, в соответствии с которым на участника долевого строительства возлагается обязанность по уплате коммунальных платежей за период с момента ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до момента подписания передаточного акта, позволяющего участнику долевого строительства фактически владеть и пользоваться построенным объектом недвижимости и услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем  плату за жилое помещение и коммунальные услуги.